נושא כואב ולא נעים אצל המון משקיעים שאסקור בשורות הבאות הוא נושא חשוב שכמעט כל משקיע זר בארה"ב עשוי להיתקל בו במהלך השקעה בנדל"ן בארה"ב והוא חובת ביצוע ניכוי מס במקור בעת מכירת נכס נדל"ן המוחזק ע"י משקיע שאינו אזרח אמריקאי או בשמו המקצועי FIRPTA – Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980.
ניכוי מס במקור הוא מנגנון פשוט ויעיל שנועד להבטיח את גביית המס בידי המדינה בה מופקת ההכנסה ממשקיע זר הפועל באותה מדינה. מאחר ולמדינת המקור יש קושי בביצוע אכיפת מס על מי שאינו תושב אותה מדינה בה הופקה ההכנסה בכדי להבטיח גבייה תקינה של המס נקבע בחוק ניכוי מס בשיעור מקסימלי שיחול על אותו משקיע ובכך לבצע "היפוך אינטרסים" שיסייע לאותה מדינה לבצע גביית מס אמת.
ברגע שנוכה יותר מס ממה שהמשקיע צפוי לשלם בפועל על הכנסתו החייבת למשקיע יהיה אינטרס להגיש בסוף שנה את הדיווחים אודות העסקה ובכך לחשב מס אמת סופי ומוחלט. אם לא יגיש אז יפסיד כסף שמגיע לו, במקרה כזה הסיכוי שמדינת המקור לא תקבל את חלק המס שהיא זכאית לו הופך להיות אפסי, עד לא קיים.
מועד קבלת הכספים
כל מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב, חייב לקחת את הנושא הזה בחשבון מבחינת תזרים המזומנים שלו ולהבין כי יכול לקחת זמן ממועד המכירה ועד מועד קבלת כלל כספי התמורה המגיע לו מאותה עסקה.
שיעור ניכוי המס במקור בהתאם ל FIRPTA הינו 15% מהתמורה המשולמת בעת מכירת נכס נדל"ן, או 10% מתמורה המשולמת בעת מכירת זכות בשותפות המשקיעה בנכסי נדל"ן.
ניכוי המס במקור הוא למעשה מקדמת מס, זו אינה חבות המס הסופית החלה על המשקיע וכל כסף ששילם בעודף יקבל חזרה עם הגשת דוח מס לשנה זו.
בעבר הייתה אי בהירות בחברות הטייטל לגבי מתי ואיך צריך לבצע את ניכוי המס במקור הזה, אך בשנים האחרונות אנו נתקלים ביותר ויותר מקרים שבהם חברות הטייטל מכירות את החוק והתנאים ומתעקשות לבצע את ניכוי המס במקור, הדוגמא הכי מובהקת לכך היא במקרה של מי שהשקיע באמצעות חברת LLC שקופה בבעלות יחיד שבעבר היה "חומק מתחת לרדאר" ובתור גוף אמריקאי למחצה היה "מבלבל" את חברת הטייטל וכך מצליח להימנע מהניכוי הנדרש. מניסיוננו בשנה האחרונה מתקבלות הרבה יותר פניות ממשקיעים שמצויים בשלבי חתימת החוזה וחברת הטייטל מתעקשת לבצע בשמם את הניכוי.
מיסוי בארה"ב למשקיעים ישראלים
1. חובת ביצוע ניכוי המס במקור בפועל חלה על רוכש נכס נדל"ן ממשקיע שאינו אזרח אמריקאי (או זכות בשותפות המחזיקה בנכסי נדל"ן משותף שאינו אזרח אמריקאי) ויש לבצע את הניכוי הנדרש תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה.
נתקלנו כבר במספר מקרים בהם חברת הטייטל דיווחה על העסקה וניכתה את המס באיחור, לאחר מכן המשקיע שרכש את הנכס נאלץ להתמודד עם קנסות שקשה עד בלתי אפשרי לבטל. על מנת להימנע מקנסות אלו כאשר אתם רוכשים נכס ממשקיע זר ורואים בטופס ה 1-HUD שחלק מהתמורה מועברת כניכוי מס בשל FIRPTA יש לוודא עם חברת הטייטל שניכוי המס יבוצע בזמן ולא יאוחר מ 30 יום ממועד עריכת החוזה.
2. בצד המוכר, על מנת להקל את אופן קבלת כספי המס העודפים ששולמו עבורכם במועד ביצוע העסקה יש לוודא שחברת הטייטל מדווחת את הטפסים על שמכם הפרטי, תוך ציון מספר ה ITIN שלכם (במידה וקיים – מומלץ מאוד לוודא שיש לכם ITIN לפני ביצוע העסקה). נתקלתי כבר במקרים בהם חברת הטייטל הפיקה טפסים על שם ה – LLC במקום להפיק את הטפסים על שם הבעלים ב LLC, או מקרים בהם בני זוג החזיקו יחד בנכס והפיקו להם טופס משותף במקום להפיק לכל אחד מהם את הטופס האישי שלו. במקרה כזה בסוף ככל הנראה תקבלו את מה שמגיע לכם, אבל זה יכול לקחת הרבה יותר זמן ולהצריך שיחות ומכתבים עם ה IRS על מנת לשכנע כי אתם עומדים מאחורי ה LLC או שכל אחד מבני הזוג זכאי לחלק יחסי בתמורה שהועברה ל IRS.
FIRPTA
האם ניכוי מס בשל FIRPTA מבוצע בעת מכירת נכס נדל"ן ע"י LLC בבעלותם של שני משקיעים זרים או יותר?
ככל שאתם מתנהלים כ LLC בבעלות של שני משקיעים או יותר לא יהיה צורך לבצע את ניכוי המס במקור כאשר ה LLC הוא המוכר מאחר וה LLC הינו שותפות המדווחת כישות אמריקאית ("US PERSON").
אגב, במקרה כזה ה – LLC מחויב לנכות מס במקור באופן שנתי בגין רווחי השותפים הזרים המחזיקים ב LLC בהתאם לשיעור המס המקסימליים החלים על המשקיע.
FIRPTA הוא נושא שחשוב להתעכב עליו ואין להקל בו ראש, מדובר בחלק אינטגרלי של תהליך מכירת נכס בארה"ב בידי משקיעים זרים ועל מנת שתוכלו באמת למצות את הרווח שלכם מההשקעה באופן מלא כדאי להתייעץ עם איש מקצוע שיוכל לוודא עבורכם שחברת הטייטל אכן מבינה מה שהיא מבצעת, וזאת על מנת להבטיח שהמשקיע יוכל לקבל בסופו של דבר את הכסף שנוכה עבורו במקור.
חשוב להבין ולהדגיש כי ניכוי המס במקור המבוצע בהתאם להוראות ה FIRPTA אינו מס סופי, אלא מקדמת מס. המס הסופי שלכם בארה"ב יחושב עם הגשת דוח המס השנתי שלכם בארה"ב שלאחריו תקבלו את המס ששילמתם בעודף חזרה.
FIRPTA – משרד ביטס
משרד ביטס מציע שירות ייחודי וחשוב של ליווי משקיעים המצויים בתהליך של ניכוי מס בשל FIRPTA אל מול חברת הטייטל, במקרים מסוימים אנחנו מסוגלים למצוא פרצה חוקית שתאפשר ללקוח ליהנות מאי ניכוי מס במקור במסגרת ה FIRPTA ובמקרים שבהם לא ניתן לוותר על ניכוי המס אנו מלווים את המשקיע על מנת לוודא כי הטפסים מוגשים ל IRS בהתאם להנחיות המקצועיות וזאת על מנת להבטיח למשקיע שיוכל לקבל את ניכוי המס במקור כהחזר מס בעת הגשת הדוח השנתי שלו ובדרך זו הצלחנו לחסוך מעשרות משקיעים עד היום עוגמת נפש לא פשוטה שהייתה נגרמת עקב אי מילוי הטפסים בצורה תקינה ע"י חברת הטייטל.
