מדי שנה רבים שואלים את עצמם האם לרכוש דירה להשקעה בישראל או להשקיע בנדל"ן בארה"ב. על מנת לענות על השאלה בצורה נכונה צריך להבין את העלות הכוללת של רכישת הנכס, תחזוקתו ומכירתו בעתיד, כולל כל עלויות המיסים הרלוונטיות. בהינתן השוני הגדול במערכות המס בישראל ובארה"ב. במאמר זה נשווה את המיסוי ברכישת דירה בישראל לעומת ארצות הברית ונבין איזו השקעה משתלמת יותר מבחינת היבט המיסוי.
אבל לפני הכול נתחיל עם המלצה, לפני כל השקעה משמעותית רצוי מאוד להיוועץ באנשי מקצוע מתאימים. בבואנו לרכוש נדל"ן נתייעץ עם שמאי מקרקעין, עורך דין מקרקעין ורואה חשבון (על מנת לבחון את היבטי המיסוי).
קחו בחשבון שזהו רק מאמר כללי ואין לראות בו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני בתחום המיסוי על נדל"ן בארץ או בארצות הברית.
מיסוי נדל"ן בישראל
בישראל, ברכישת דירה יש לשלם מס רכישה, אשר שיעורו נע בין 0% ל-10% משווי הדירה, בהתאם למספר קריטריונים כגון ערך הדירה והאם מדובר בדירה ראשונה או לא. יתרה מכך, על מכירת דירה שאינה דירת מגורים או דירת מגורים יחידה, מוטל מס שבח במדרגות שונות החל מ-25%.
מדרגות המס על רכישת דירת מגורים יחידה בישראל החל מה-16 בינואר 2024 ועד ל-15 בינואר 2025 (מדרגות המס משתנות בכל שנה):
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – 0% (לא ישולם מס)
- על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%
- על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%
בנוסף, כאשר מוכרים דירה בישראל שאינה דירת מגורים יחידה, ישנו "מס שבח" המוטל על רווח ההון שנצבר – שיעורו החל מ-25% ממחיר המכירה בניכוי יתרת שווי רכישה מקורי והוצאות מוכרות. לעיתים קרובות מדובר במס כבד מאוד על מכירת נדל"ן בישראל שהופך את עסקת מכירת הנדל"ן לפחות משתלמת.
כמו כן, רוכשי דירה בישראל נדרשים לשלם ארנונה שנתית לרשות המקומית, המחושבת בהתאם לגודל הנכס. ארנונה זו משמשת למימון שירותים עירוניים כגון ניקיון, תברואה ועוד.
מיסוי נדל"ן בארצות הברית
מנגד כאשר רוכשים נדל"ן בארצות הברית מדובר במצב מורכב יותר בשל שונות גדולה בחוקי המס המקומיים. ברמה הפדרלית, קיים "מס הכנסה" על רווחי הון ממכירת נדל"ן – שיעורו מקסימלי של 20% לאחר תקרת פטור של 250,000 דולר ליחיד ו-500,000 דולר לזוג נשוי, במידה והדירה שימשה כבית מגורים ראשי.
כמו כן, קיים גם מס שבח מקומי בשיעורים שונים. מדינות רבות בארצות הברית אינן גובות מס רכישה על נדל"ן, אך יש מספר מדינות שכן גובות מס כזה.
חשוב לציין כי בארה"ב, בעלי דירת מגורים זכאים להקלות מס מסוימות כמו פטור ממס רווח הון של עד 250,000 דולר לאדם יחיד או עד 500,000 דולר לזוג נשוי, וזאת במידה והדירה שימשה כמגורים ראשיים במשך רוב שנות הבעלות על הדירה.
בנוסף, בארצות הברית יש מיסים שונים הקשורים לבעלות על נדל"ן כגון מס נדל"ן המשולם לממשל המקומי ומיסים על רווחים ממכירת נדל"ן להשקעה.
קשה לתת תשובה חד משמעית איפה משתלם יותר לרכוש דירה מבחינת המיסוי, מכיוון שזה תלוי במספר גורמים כגון מטרת הרכישה, יעד המגורים ועוד. עם זאת, ניתן לומר כי ככלל, בישראל ישנם מיסים גבוהים יותר בעת הרכישה והמכירה, בעוד שבארצות הברית הריבוי במיסים השונים מתפרש על פני כל תקופת הבעלות. לפיכך, קשה לקבוע בוודאות איזו השקעת נדל"ן עדיפה יותר, שכן זה תלוי במשתנים רבים כגון פרק הזמן המתוכנן לבעלות על הנכס, ערכו הצפוי ועוד.
איזו מדינה יותר זולה בהיבט המיסוי לרכישת דירה? התשובה אינה חד משמעית וצריך לבחון כל מקרה לגופו. החוק האמריקאי מציע פטור מרווחי הון עד תקרה מסוימת לדירת מגורים, אך מצד שני בישראל אין בדרך כלל מס רכישה על דירה ראשונה.
איך להחליט איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?
לנישומים עצמם יש השפעה משמעותית על היבטי המיסוי הספציפיים הרלוונטיים לרכישת נדל"ן, בין אם בישראל או בארצות הברית. מספר גורמים אישיים עשויים להכריע את הכף לכיוון מסלול מיסוי מועדף:
ראשית, המצב המשפחתי של הנישום – יחיד, רווק, זוג נשוי או הורים. בארצות הברית, זוגות נשואים זכאים לפטור כפול של עד 500 אלף דולר מרווח ההון בעת מכירת דירת מגורים, בהשוואה ל-250,000 דולר בלבד ליחיד.
שנית, קיימים תנאי זכאות שונים בהתאם למעמד התושבות של הנישום במדינה – תושב קבע, תושב ארעי או תייר. כך למשל בארה"ב, רק תושבים קבועים יכולים ליהנות מהפטור על רווחי הון ממכירת דירה.
גורם חשוב נוסף הוא מצבו הפיננסי והמקורות ההכנסה של הנישום, וכיצד הם משפיעים על מדרגות המס השונות החלות עליו. בנוסף, גיל הנישום עשוי להיות רלוונטי בהקשר של זכאות להקלות מס לגמלאים בכל אחת מהמדינות.
לבסוף, חשוב לזכור שהנישומים החיים בישראל ובארה"ב בעת ובעונה אחת עשויים להיתקל בסוגיות נוספות של מס כפול ואמנת המס בין ישראל לארה"ב תוכל למנוע תשלום מס כפול.
לפיכך, על מנת לאמוד בצורה מדויקת את עלות המס הכוללת הצפויה מרכישה ומכירה עתידית של נדל"ן, חיוני להתייעץ עם רואה חשבון מקצועי המתמחה בתחום זה. רק כך ניתן יהיה לקחת בחשבון את כל הפרמטרים הייחודיים של הנישום ולבנות תכנית מיסוי אופטימלית המתאימה למקרה הספציפי.
לכן המלצתנו היא להיוועץ ברואה חשבון מומחה לתחום המיסוי בשתי המדינות. רק כך תוכלו לקבל הכוונה ספציפית לגבי המקרה הפרטני שלכם ולתכנן את ההשקעה באופן הנכון והיעיל ביותר מבחינת המיסוי.
שוקלים השקעות נדל"ן בארה"ב? צרו אתנו קשר ונשמח לתת לכם ייעוץ מקצועי ומקיף.
